ワンルームマンション投資ってもうかるの？一棟マンションよりはリスクが少ないけど実際どうなの？初めての投資でそのような疑問を持っている方向けに、ワンルームマンションのメリット・デメリットをお伝えしていきたいと思います。私が実際購入してみての良かった点、悪かった点などもお伝えしたいと思います。先にお伝えしておきますが、あくまで私の経験談ですので、ご購入はしっかりとご自身でご判断の上ご購入ください。
中古ワンルームマンション投資のメリット
価格が安い
新築のワンルームマンションやファミリータイプのマンションに比べ価格が安いことが挙げられます。価格が安いため、自己資金が少ない方でも始められる点がメリットかと思います。私が購入したマンションは価格が下がりきっているようなマンションを購入しましたのでかなり安かったです（笑）
原状回復費用・設備交換費用が安い
マンション経営において修繕や設備交換などは必ずついてまわります。部屋数が多くなればなるほどその費用も大きくなります。また一棟マンションの場合は外壁や屋根、共用部などの修繕も出てきます。ワンルームマンションの場合は一部屋のみですので、一棟投資に比べたら修繕の費用も小さくなります。私はワンルームマンションは5年程持っていましたが退去はなく、修繕も一度もありませんでした。かなりラッキーなケースだとは思いますが（笑）
安定した家賃収入が得られる
現在物価高の影響で新築マンションはかなり価格が高騰しています。その為家賃も高めで設定していることが多いです。数年後は家賃を下げないと決まらないということも多く、家賃の下落幅も大きくなります。数年後に退去して新たに入居者を募集する際には最初の家賃から2万～3万下げるとかもありますよ。しかし、中古物件の場合はその下落幅も小さいので、比較的に収支が立てやすくなります。また、管理の状態や入居率の実績、周辺の似たような物件なども参考に収支を立てられます。後程記述しますが入居者がいつ頃入居しているか、周辺の相場と比較したときの家賃はどうかという事前の調査をするようにしましょう。
中古ワンルームマンション投資のデメリット
修繕費用・設備交換費用がかかる
先程ご紹介したメリットの中に修繕費用が安いとありましたが、修繕がないわけではありません。また、新築にくらべると、当然ながら耐用年数は短いです。物件購入後に設備の修繕、交換が多くかかるリスクがあることを理解しておきましょう。私も購入して1ヶ月後にエアコンが壊れたということで交換費用の8万円くらい支払った経験もありますよ。
購入前に部屋の状況を確認しておきましょう。修繕が必要になるかもしれないものをリスト化して修繕の計画をたてておくようにしましょう。
空室リスク
中古物件、新築物件に問わず、不動産投資において必ず付いてまわるリスクとして空室リスクがあります。中古の場合は空室になってしまった場合、設備が古い、流行・ニーズにあっていないなど新築に比べて選ばれにくい傾向にあります。
1棟マンションの場合は1部屋空いたとしても、他の部屋が入っていれば収入はあります。ワンルームマンション投資の場合1部屋空いてしまえば、収入は0となってしまいます。その期間が長かれば長いほど苦しくなってきます。
空室リスクを回避するには、立地選定と周辺状況が重要になります。駅から近いか、人口は減っている地域でないか、などお部屋を借りる人が多い地域を選ぶことが大切です。また、周辺に同じような賃貸の物件が多くないかなど競合物件を調べることも大切です。ただ、人気のエリアになると物件価格もその分高くなっておきます。物件価格と立地条件のバランスが取れた物件選びをしていきましょう。各エリアの状況や市場の動向に詳しい不動産会社に相談するようにしましょう。
入居している人には出来る限り長く入居してもらう。入居募集は迅速に行い、原状回復工事だけでなく設備のグレードアップをしたりして、空室期間を出来るだけ減らすことが大切ですよ。
既存入居者に関してのリスク
中古ワンルームマンション投資の場合すでに入居者がいる状態で物件を購入しオーナーになることもあります。すでに入居者がいる場合どのような契約を結んでいるのか、何年くらい住んでいていくらの家賃を払っているかなど確認が必要になります。
例えば連帯保証人や保証会社も通していなく、延滞を繰り返しているというケースもあります。
また、長く入居している場合は相場より高い家賃のまま入居しているケースもあります。その家賃のまま利回り計算して、いい利回りの物件ですよと紹介してくる良くない不動産屋さんもいたりします。
もし退去した場合に一気に家賃が下がり思っていた収支にならないということもあったりします。
今住んでいる人は何年くらい住んでいるのか、もし退去したら、いくらくらいの家賃になるかなどシミュレーションをしておくようにしましょう。人気のエリアは家賃が下がりきらないなどもありますのでそういった物件を選定しましょう。
入居後のトラブルは主に管理会社が解決してくれます。誠実に対応してくれる管理会社を選ぶようにしましょう
まとめ
今回は中古ワンルームマンション投資のメリット、デメリットについて確認しました。中古ワンルームマンションは比較的に手が出しやすくメリットもある一方で、空室リスクなどデメリットもあります。その為不動産投資に関する知識を身に付ける、市場を把握するということが大切になってきます。不動産会社任せでもよくありませんので、しっかりと自分でも勉強した上で取り組むことが投資で成功するカギになります。メリット、デメリットを理解したうえで不動産投資をしていきましょう。
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